Une ville qui brille désormais de 1 000 feux… même sous ses ponts.
Une ville qui brille désormais de 1 000 feux… même sous ses ponts.

L’avenir en rose

Ville jeune, étudiante, ensoleillée, tournée vers les emplois d’avenir, à forte valeur ajoutée… Les charmes de Toulouse ne laissent pas indifférent. Les marques accompagnent progressivement la vague démographique qui grossit la population, bien conscientes des atouts qu’apporte la décision de s’implanter localement.

Les années 1990 ont été synonymes d’investissements massifs pour le développement en faveur de la ville toulousaine. Un pari audacieux qui a vu naître un million de mètres carrés de surfaces commerciales. Dès l’entrée dans le nouveau millénaire, celui-ci s’est avéré fructueux, et au cours de la décennie suivante, la capitale du rugby n’a fait que transformer l’essai. Plus que jamais, les dirigeants locaux voient les choses en grand. « Nous avons fait le choix de maintenir l’investissement, malgré les problèmes financiers rencontrés et la baisse des dotations de l’Etat. Ce choix n’est pas vraiment majoritaire parmi les grandes métropoles françaises. D’ici à 2020, quatre milliards d’euros d’investissements seront injectés au titre de la ville de Toulouse, de la Métropole, de la collectivité des transports, de la politique de l’habitat », assure Jean-Luc Moudenc, président de Toulouse Métropole.

Une croissance démographique unique profite aux acteurs économiques de la ville. Chaque année, 10 000 à 15 000 personnes viennent grossir les rangs de la population de la cité rose qui compte bien conserver cette dynamique en jouant la carte des grands équipements structurants censés créer de l’emploi et renforcer l’attractivité. « Nous soutenons le développement des PME en facilitant l’accès aux marchés publics par le Small Business Act en vigueur depuis un an », mentionne Jean-Luc Moudenc, illustrant la volonté locale de mettre le pied à l’étrier aux porteurs de projets de toute sorte.

Le centre-ville, terrain de bataille des marques

Le potentiel des rues du centre toulousain attire notamment les grandes enseignes de la mode. Après Zara et H&M, c’est au tour de la chaîne irlandaise de vêtements à prix cassés Primark d’investir la ville, rue Alsace-Lorraine. Lancée en France depuis 2013 et son ouverture remarquée à Marseille, elle compte bien profiter du succès local. Les boutiques concernant l’équipement de la personne se sont également multipliées au cours des dernières années. Alors qu’elles représentent un taux moyen national de 35 %, elles grimpent à 40 % dans la cité rose. A l’inverse, il reste des créneaux à occuper dans le secteur du bricolage, de la jardinerie ou encore du sport. Le contexte local a fait que les marques dans ce domaine se sont plutôt implantées en périphérie. Fréquemment, « les enseignes déclinent leurs projets dans les centres des villes, mais nous n’avons pas ce schéma à Toulouse », constate la conseillère municipale Isabelle Hardy.

Les développements récents s’inscrivent dans une évolution qui se veut propice à l’essor commercial. « Pour faire venir la population à l’intérieur de la ville, la communauté urbaine de Toulouse a souhaité s’équiper d’un tramway, ce qui permet par la même occasion de lutter contre les difficultés de circulation et de faire du cœur de la ville un centre d’animation », indique Laurent Kruch, président fondateur du cabinet d’études spécialiste du géomarketing Territoires & Marketing. L’extension des zones piétonnes dans le centre de Toulouse est un autre changement majeur dans la politique urbaine qui rend précieux les emplacements commerciaux. La rue Alsace-Lorraine, la rue Lapeyrousse, ou encore la rue Lafayette, par leurs configurations actuelles, jouent un rôle essentiel par rapport à la fréquentation des boutiques. Pour les porteurs de projets désireux de s’implanter, la place du Capitole, la rue Alsace-Lorraine, la rue de Metz, et la rue Saint-Rome sont décrites par les spécialistes locaux comme les quatre zones majeures à privilégier.

Des zones-tremplins économiques sur le pourtour de la ville

Bon nombre de centres commerciaux des territoires périphériques font peau neuve ou s’apprêtent à faire peau neuve. Résultat : de nouveaux mètres carrés d’espaces de boutiques s’ajoutent aux anciens, pour le grand bonheur des porteurs de projets. Le centre commercial de Toulouse-Fenouillet s’étend désormais sur quelque 65 000 mètres carrés. Les espaces commerciaux du centre de Portet, au sud de la ville, profitent eux aussi de rénovations récentes. Quant aux boutiques du centre commercial de Labège, elles bénéficieront bientôt de l’extension du métro qui ramènera les clients des périmètres alentours. Stéphane Leblond, directeur général de l’agence de conseil et marketing RBMG Toulouse-sud, fait partie des observateurs qui se réjouissent à l’idée de constater que la cité rose et ses proches environs regorgent « de pôles d’activité ayant le vent en poupe », même si certaines mauvaises réputations empêchent le décollage de projets. « La cité du Mirail, dans la partie sud-ouest, est assimilée à une zone sensible », indique-t-il. Pour autant, il est intéressant à mentionner que c’est aussi une Zone franche urbaine (ZFU) et qu’un grand nombre de sociétés s’y installent pour profiter du contexte favorable. La zone de Borderouge, au nord de la cité rose, est elle aussi promise à un bel avenir. Des rénovations et réaménagements ont lieu progressivement, visant à faire du site un nouveau territoire attractif proposant un large éventail de commerces. A noter que le centre commercial de Blagnac, à quelques encablures de l’aéroport local au nord-ouest, jouit également d’un dynamisme encourageant.

Le savoir-faire technologique à l’origine des opportunités commerciales

Si Toulouse profite d’une attractivité et d’une croissance démographique exceptionnelle, c’est notamment en raison de ses projets créateurs d’emplois tournés vers l’avenir, qui font de la ville une destination de choix pour plus de 100 000 étudiants, auxquels s’ajoute une foule de jeunes actifs. Le site de Toulouse Montaudran Aerospace, au sud-est de la ville, est en pleine mutation et se veut être le futur grand complexe scientifique ainsi qu’une vitrine internationale des compétences aéronautiques, spatiales et électroniques. Dès 2017, l’IRT Saint-Exupéry doit ouvrir ses portes sur le campus. Un an plus tard, la Maison de la Formation abritera trois laboratoires de mécanique sur le site. Enfin à partir de 2019, ce vaste campus disposera de toutes les organisations nécessaires, qu’il s’agisse du réseau des industriels ou du tissu de la recherche (laboratoires du CNRS, de l’Onera, de l’INSERM…). « Nous avons l’objectif de réunir, autour de l’aéronautique, de l’aérospatial et des systèmes embarqués, des acteurs publics et privés dans le sens du développement global avec une vision commune à long terme », confie François Chollet, vice-président de Toulouse Métropole en charge de l’enseignement supérieur et de la recherche.

Le fleuron Airbus est bien sûr une locomotive localement. Il est implanté à Toulouse, Colomiers, ou encore Blagnac, entraînant avec lui un surplus d’activités dans les communes concernées. De l’avis des spécialistes du développement de la ville, étudier ces localités séparément n’a pas de sens. Pour les réseaux de franchise, l’agglomération doit ainsi être assimilée à un ensemble de quelque 900 000 habitants. Autre élément accélérateur pour la vie économique : les spécialisations en santé et biotechnologies qui attirent toujours plus de sociétés innovantes. Le succès de l’Oncopole et ses 220 hectares d’acteurs publics et privés de tous horizons forme une excellente illustration de cette dynamique.

A plus long terme, l’arrivée de la nouvelle ligne ferroviaire à grande vitesse, qui placera Toulouse à environ trois heures de Paris et une heure de Bordeaux, permettra de consolider cette dynamique d’attractivité. Il en va de même pour la troisième ligne de métro de la cité rose et le nouveau parc des expositions dont la construction débute en cette année 2016.

Une demande dans le cœur urbain très forte

Selon une étude réalisée par Procos, la fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé, le centre-ville de Toulouse se hisse depuis quelques années sur le podium national en matière de performance commerciale. Seul le cœur de Lyon et celui de Bordeaux font encore mieux. Sans extension de surface commerciale, le chiffre d’affaires a bondi de 11 % entre les années 2011 et 2013 pour atteindre près de 800 millions d’euros. Une période qui a fait entrer le dynamisme du centre de Toulouse dans une nouvelle dimension. Le cœur de la cité rose représente à l’heure actuelle plus de 20 % du chiffre d’affaires de l’ensemble de l’aire urbaine toulousaine. Une performance notable, même s’il est vrai que cette dernière affiche des résultats en retrait par rapport à ses homologues du reste de la France. La diminution de l’activité du secteur de l’équipement de la personne ainsi que l’augmentation brusque du e-commerce expliquent cette tendance, si on en croit la conseillère municipale Isabelle Hardy.

« Mais Toulouse fait partie des villes toujours très en vue. Elle affiche des développements convaincants en matière d’équipements commerciaux », assure Laurent Kruch. En termes d’immobilier, les niveaux de prix se caractérisent par une forte hétérogénéité. Selon les quartiers, ils oscillent entre 100 euros et 800 euros par mètre carré par an. Dans le centre-ville, la moyenne se situe autour de 950 euros par mètre carré par an. A noter par ailleurs qu’une des spécificités de la partie la plus attractive du cœur urbain est la petitesse des boutiques. Elles occupent en moyenne une surface de 57 mètres carrés.

Mathieu Neu

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