Loyers commerciaux et covid-19 : point mort

Représentants des bailleurs et des preneurs ont souhaité une solution politique à la question du paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative des commerces. La médiation des loyers a échoué et les fédérations de commerçants l’ont massivement rejeté.

Ce texte est en effet bien moins disant que les résultats que le droit commun permet d’obtenir : paralysée par la force majeure (art. 1218 C. civ.), l’obligation de délivrance du bailleur (art. 1719 C. civ.), qui fonde seule la contrepartie des loyers, n’a pu être exécutée pendant toute la période de fermeture administrative, fondant le preneur, en opposant l’exception d’inexécution (art. 1219 C. civ.) à ne pas payer les loyers et à ne reprendre qu’à partir du moment où il a pu jouir du local.

Par ordonnances, le gouvernement avait gelé les mises en demeure au visa des clauses résolutoires : les bailleurs ne pouvaient agir pendant une période juridiquement protégée. Celle-ci prend fin le 23 juin 2020. N’ayant plus rien à attendre d’une médiation avortée, les bailleurs reprennent leur liberté.

Les preneurs ont les moyens de résister aux commandements de payer pour faire valoir leurs droits légitimes à ne pas payer les loyers sans contrepartie, à l’heure où leur activité a repris, le plus souvent bien en deçà du niveau d’avant fermeture : ils peuvent assigner en suspension des effets de la clause résolutoire, assigner en nullité du commandement, qui n’est fondé sur aucune créance certaine, et solliciter à titre subsidiaire des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 24 mois. Il n’y a donc nulle raison pour eux de capituler face à un commandement de payer. 

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